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12 de Maio de 2021

Mais seis pontos sobre o contrato de aluguel que você não pode ignorar

Uma parcela significativa dos brasileiros vive de aluguel, por isso é importante que as pessoas estejam atentas às regras previstas na Lei n. 8.245/1991.

Gabriel Araujo, Advogado
Publicado por Gabriel Araujo
há 5 meses

Devido à ótima repercussão que meu artigo sobre locação teve, resolvi reunir as principais indagações que recebi nos comentários e no meu Instagram, e os temas que algumas pessoas sentiram falta e fazer uma continuação mantendo a mesma linha: questões práticas, com a linguagem mais simples possível, para ser entendido por quem nunca estudou Direito mas que precisa resolver problemas reais do dia a dia.

1. O que se paga além do aluguel?

Quando se assina um contrato de locação de um imóvel, dificilmente o locatário irá pagar somente o aluguel. É muito comum que ele acabe se responsabilizando também por outras despesas, como as contas de água e luz e o IPTU, por exemplo. Mas isso pode ser um pouco mais complexo.

Para começar, o art. 22 da Lei de Locações, em seu inciso VII diz que é obrigação do locador pagar as taxas de administração imobiliária, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador.

Isso significa que o locador deverá responder por despesas como aquelas relativas à confecção do contrato de aluguel, emissão de certidões e pesquisas para assegurar a idoneidade do possível locatário ou de seu fiador.

Já o inciso VIII impõe ao locador a responsabilidade de pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel. Aqui, entra, por exemplo, o IPTU e o seguro de incêndio.

Se você é locatário, provavelmente se assustou lendo isso, porque é quase certo que você seja o responsável por essas despesas. Mas essa é a grande diferença entre os dois incisos: o VII diz que as despesas são de responsabilidade do locador e ponto final, enquanto o VIII admite que o contrato traga uma disposição em sentido contrário, atribuindo ao locatário a responsabilidade pelos impostos e taxas.

Ou seja, o locador responde por essas despesas apenas se o contrato não tiver uma cláusula em sentido contrário (e se você quiser um spoiler, seu contrato com certeza terá essa cláusula).

Essa seria uma péssima surpresa para se ter depois que o contrato estivesse assinado. Por isso, fica o alerta de sempre: não use modelos de contrato da internet, e antes de assinar, procure um advogado.

Por fim, inciso X atribui também ao locador o pagamento das despesas extraordinárias de condomínio, sendo assim consideradas aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, como as reformas da estrutura integral do prédio, pinturas de fachada, indenizações trabalhistas, constituição de fundo de reserva e outras similares.

Já quanto ao locatário, segundo o art. 23, em seus incisos I, VII, XI e XII, é responsável pelas despesas do aluguel e dos encargos da locação, assim definidas em lei ou pelo contrato, pelas despesas de telefone, força, luz, água e esgoto, pelo prêmio do seguro de fiança, e pelas despesas ordinárias de condomínio, assim consideradas aquelas relativas ao consumo de água, esgoto e luz das áreas comuns, salários dos empregados do condomínio, pequenos reparos dos equipamentos e das áreas de uso comum e outras da mesma natureza.

2. Benfeitorias realizadas no imóvel

Você visitou o imóvel, conheceu o bairro, gostou de tudo ali, se sentiu em casa. Contrato fechado! Você se muda, ajeita suas coisas, os meses passam e você vai fazendo algumas pequenas modificações aqui, outras tímidas reformas ali e, aos poucos, tudo fica com a sua cara. Mais alguns meses passam, o momento da renovação do contrato chega, mas a pedida do locador é alta, a relação azeda e você precisa achar outro lugar e reiniciar o ciclo. Mas e as reformas que você fez? Um dinheiro foi gasto ali e agora o locador recebe o imóvel mais valioso do que ele entregou. Será que você tem direito de ser reembolsado por essas melhorias?

As modificações que o locatário fez recebem o nome de benfeitorias, e elas podem ser de três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. Cada tipo representa um grau diferente do quanto aquela melhoria é importante para o imóvel. As necessárias são aquelas que têm por fim evitar que o imóvel se deteriore, como uma reforma na estrutura da casa, por exemplo; as úteis são aqueles que aumentam o uso do imóvel, como a construção de uma garagem na casa; e, as voluptuárias, são aquelas que têm apenas valor estético ou recreativo, ainda que venham a aumentar o valor do bem, como a construção de uma piscina no quintal do imóvel locado.

Sabendo dessas diferenças, podemos ir ao art. 35 da Lei de Locações e ver que a regra é a seguinte: as benfeitorias necessárias são indenizáveis, mesmo que o locador não as tenha autorizado e as úteis são indenizáveis apenas se o locador tiver sido consultado e concordar com a construção ou reforma, podendo o locatário fazer uso do direito de retenção.

Já as voluptuárias não são indenizáveis, podendo o locatário retirá-las e levá-las consigo no final da locação, desde que não haja comprometimento da estrutura e da essência do imóvel.

Mas deve-se ter muita atenção com um “detalhe”: o próprio art. 35 permite que o contrato traga uma disposição em sentido contrário, mudando essa regra.

Por isso, é bem possível que o contrato contenha alguma cláusula permitindo que o locatário realize sem a autorização do locador apenas as benfeitorias necessárias urgentes e receba, em contrapartida, um abatimento proporcional no aluguel, sendo todas as outras benfeitorias (inclusive as necessárias não urgentes) não indenizáveis e dependentes de autorização.

É possível que o contrato seja ainda mais rigoroso, não permitindo que nenhuma benfeitoria seja feita sem autorização do locador, e, consequentemente, o locatário não terá direito à nenhuma indenização. Mas essa parece ser uma opção excessivamente rígida, porque o tempo que levaria a comunicação pode agravar uma eventual situação urgente e contribuir com a deterioração do bem, mas que vale ser citada para que as pessoas percebam a importância de um contrato bem redigido e com o auxílio de um profissional competente.

3. Exequibilidade do contrato de aluguel

Segundo o art. 784, VIII do CPC, "o crédito, documentalmente comprovado, decorrente de aluguel de imóvel, bem como de encargos acessórios, tais como taxas e despesas de condomínio" são títulos executivos extrajudiciais. Isso significa que o locador terá a opção de executar o contrato imediatamente. Mas essa possibilidade não se restringe ao aluguel somente, podendo fazer o mesmo com os encargos acessórios, taxas e despesas de condomínio.

Mas dizer que o contrato é um título executivo significa o quê? Normalmente, quando se precisa ir à Justiça, inicia-se um processo de conhecimento, no qual o juiz conhecerá o problema e mandará citar o réu para contestar a ação. Durante o processo, ambas as partes terão a oportunidade de produzir provas e, ao final, o juiz dará a sentença, podendo condenar o réu. Só quando a sentença tiver transitado em julgado, ou seja, quando não houver mais recursos para modificá-la, que o autor poderá executá-la e, enfim, receber o valor que lhe é devido.

Mas, quando o autor tem um título executivo há uma presunção tão grande de que o Direito lhe assiste, que a lei autoriza que ele já comece pela execução, pulando todo o processo de conhecimento. Isso significa que, ao invés de intimar o réu para contestar, o juiz já o intimará para pagar; e, se ele não o fizer, estará sujeito a punições e a medidas executivas como a penhora.

4. Reajuste

Em um país como o Brasil, no qual parece que estamos sempre há duas decisões erradas do governo de mergulharmos em mais uma crise econômica e mandar a estabilidade para o espaço, é perfeitamente comum que qualquer contratante queria se proteger o máximo possível para o futuro. Com o contrato de aluguel isso não é diferente, o que torna o reajuste um dos temas mais sensíveis na relação locatícia.

Em primeiro lugar, é perfeitamente lícito e comum que o contrato traga uma cláusula tratando do reajuste do valor, e esse reajuste será baseado em um índice de inflação que pode ser livremente escolhido pelos contratantes. Os mais comuns são o IGP-M, o INPC e o IPCA, o que não quer dizer que outros não possam ser usados. O que não pode acontecer é que o valor seja estipulado em moeda estrangeira ou tenha como índice de reajuste o salário mínimo.

Visto isso, vamos às regras sobre o reajuste.

Normalmente, haverá uma cláusula prevendo que o reajuste seja feito anualmente, no aniversário do contrato. E é importante relacionar isso com a forma como o índice é aplicado, já que o reajuste será feito com o acumulado dos últimos 12 meses. Ou seja, se, por exemplo, o reajuste é feito no mês de março e, naquele mês, o índice seja negativo o aluguel não necessariamente irá baixar, devendo levar em conta o acumulado dos últimos 12 meses.

Isso leva à uma segunda questão: é possível que o locador estipule uma cláusula vedando a redução do aluguel. Exemplificando: se nos 12 meses o índice tem um número acumulado negativo, o aluguel irá diminuir. Porque se o contrato prevê um reajuste baseado em um índice, o ajuste será para mais ou para menos. Mas o locador pode inserir essa cláusula vedando a redução e, assim, o aluguel não terá seu valor diminuído. É possível, é, mas é lícito? Ainda não há uma posição definitiva sobre o tema (até porque deflação é coisa rara no Brasil), mas parece ser uma cláusula abusiva, já que beneficia somente uma parte e contraria a própria lógica de se adotar um índice como fator de reajuste. Mas, na prática, essas cláusulas são comuns, de forma que caberá ao locatário que sentir prejudicado avaliar o custo-benefício de uma ação judicial para obrigar o locador a seguir o índice e diminuir o valor do aluguel.

Entretanto, o que está ocorrendo atualmente é uma situação inversa: o IGP-M disparou em 2020, ultrapassando o acumulado dos últimos anos. Então a grande questão é: há algo a se fazer para não ter um aumento tão alto no valor do aluguel? Em tese não, porque o locatário concordou com esses termos quando assinou o contrato; procurar a Justiça agora é uma coisa incerta, porque as trata-se de situação inédita, em relação a todo o conjunto de fatores que levou à alto do índice (pandemia, dólar alto, etc.). Mas sempre é possível negociar, porque também é do interesse do locador manter o inquilino em tempos incertos.

Dando sequência, é possível que o índice seja alterado durante o prazo do contrato, bastando que as partes aceitam e concordem com a alteração, mas é vedado que haja mais de um reajuste por ano.

Se houver um índice definido e o locador aumentar o aluguel além do percentual acumulado sem o consentimento do locatário, haverá o chamado "reajuste abusivo". Nesse caso, o locatário poderá negociar o aumento, ou, em último caso, acionar o Judiciário para coibir o abuso praticado pelo locador. Mas é sempre recomendável que, nesses casos, o locatário faça uma pesquisa de mercado, averiguando se há algum motivo que leve ao aumento além do que o índice permite, para evitar que tenha uma surpresa desagradável e até mesmo para que tenha bons argumentos para negociar.

5. Sublocação

A sublocação acontece quando o inquilino aluga o imóvel para um terceiro, que passa a ocupá-lo mediante o pagamento das despesas, seja de forma total ou parcial. Ou seja, existem três pessoas nessa relação: o locador (que aluga o imóvel de sua propriedade), o locatário (que recebe o imóvel), que passa a ser o sublocador (repassando esse imóvel para terceiro), e o sublocatário (que recebe o imóvel do locador, mas por meio de uma relação com o locatário/sublocador). Mas essa é uma prática que requer muita atenção, porque a Lei de Locações não economizou em regulamentá-la.

Em primeiro lugar, o art. 13 dispõe que a sublocação depende de consentimento prévio e escrito do locador. Ou seja, é imprescindível que antes de sublocar, o locatário busque o consentimento do dono do imóvel, principalmente porque a maioria dos contratos são taxativos em não a permitir.

Outro ponto primordial, dessa vez muito sensível ao sublocatário, é a responsabilidade subsidiária que assume, podendo ser acionado pelo locador pelos valores não pagos pelo locatário.

Como já foi dito no outro texto, o locador tem direito de preferência, no caso de venda do imóvel objeto da locação, mas se houver uma sublocação total, a preferência será primeiro do sublocatário, e, em seguida, do locatário.

Como a sublocação só pode acontecer porque existe uma locação, há uma clara relação de relação acessória e principal entre elas, de forma que a Lei de Locações prevê que, encerrada a locação, encerra-se também a sublocação. Outro desdobramento disso é a impossibilidade de o valor da sublocação ultrapassar o da locação, podendo o locatário reduzir o aluguel até os limites da locação original.

Por fim, no caso de ação de despejo ajuizada pelo locador contra o locatário, por qualquer que seja o fundamento, o sublocatário deverá ser intimado para intervir no processo como assistente.

6. As Formas de Garantia da Locação

Durante as tratativas para assinar um aluguel é normal que o locador exija algum tipo de garantia do locatário, e o art. 37 da Lei de Locações informa quais são as garantias permitidas, desde a caução, que poderá ser em bens móveis ou imóveis, em valor equivalente a três meses de aluguel, e a fiança, no qual o fiador assegura o cumprimento das obrigações, colocando seu próprio patrimônio em risco, que são as modalidades mais comuns, até outras mais específicas, como o seguro fiança e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

O mais importante a se destacar aqui é que a Lei de Locações é claríssima ao prever que é vedado, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato de locação.


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38 Comentários

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Fico boba com quem se doi por uma crítica a qualquer governo que seja, sob a alegação de não partidarizar questões judiciais, como se nenhuma relação social fosse antes uma relação política!
Belo texto, doutor! Excelentes questões e apontamentos, assim como excelente e muito bem colocada a crítica também. continuar lendo

Muito obrigado, Cinthia! continuar lendo

Isso só demonstra o quanto esse povo é intolerante, principalmente quando alguém "fala" do político de estimação deles. O Brasil virou um grande curral lotado de ruminantes raivosos e descontrolados, talvez, pelo mal da vaca louca. - Pronto, falei. continuar lendo

Gostei da objetividade do artigo, acho que o que não cabia foi a crítica que se fez ao atual governo colocando sobre seus ombros a responsabilidade com a crise econômica, o que é uma inverdade se acompanharmos os avanços econômicos do Brasil mesmo em tempos de pandemia. Em tempos anteriores em que os governos assaltavam os cofres publicos, não via nenhum comentario desse tipo...Acho que partidarizar questões judiciais provoca uma crescente insegurança jurídica o que não é próprio de atos do executivo mas do próprio judiciário. continuar lendo

Boa tarde - Concordo plenamente com a colocação - as leis e a advocacia tem que ser apartidarias .
Haroldo Jacinto continuar lendo

Boa tarde, Vania. Obrigado pelo elogio, mas creio que fui mal interpretado quanto às críticas ao Governo. Não critico o atual governo, critico à instabilidade do Brasil como um todo. Instabilidade, essa, que me parece "programada". Por exemplo, qualquer medida do governo é vendida como catastrófica por certos veículos de impressa; igualmente pelos congressistas e ministros.

E historicamente sempre foi assim. Estamos sempre a dois passos do fim do mundo, da recessão global, da hiperinflação, etc. Independente de qual o seja a ideologia de quem comanda a nação.

Então, na minha humilde opinião, a crítica é muito mais para o "que se vende" do governo, do que o governo em si. continuar lendo

Eu também tinha achado o comentário desnecessário, porém, diante das explicações do Dr. Gabriel, curvo-me a concordar. Brilhante texto. Obrigado doutor. continuar lendo

Impressionante como as pessoas não conseguem ler e compreender o que está escrito. A menção à instabilidade do governo (e ficou claro que se tratava de qualquer governo) foi apenas um “mote” para justificar a inclusão de cláusula de reajuste dos aluguéis, motivada pela sempre insegura economia brasileira. Não houve nenhuma crítica específica a “esse governo”. E ainda que fosse, seria legítimo, pois toda atividade humana é, antes de tudo, uma atividade política. Do grego “politikos” que significa "algo relacionado com grupos sociais que integram a Pólis"), algo que tem a ver com a organização, direção e administração de nações ou Estados. O texto é irretocável e muito importante e é isso que deveria ser comentado. É como servir uma comida perfeita e o sujeito prestar atenção na pequena trina do prato. continuar lendo

A censura acabou com advento da CF/88. Ver alguns aqui tentando censurar o que se fala a respeito do atual governo nos remete ao odioso tempo da ditadura. O fato é que a economia está um caos com 14 milhões de desempregados. Contra fatos não há argumentos, só falácias. Parabéns ao autor, muito esclarecedor o artigo. continuar lendo

Prezado dr. Gabriel, antes de mais nada, agradeço pelos seus bons artigos, sempre elucidativos.

Porém, não vi nada sobre o prazo de vigência. A Lei do Inquilinato prevê a duração de 30 meses e o locador deveria pagar multa contratual proporcional ao tempo decorrido caso solicite o imóvel antes desse prazo. Então, segue a pergunta: se o contrato estipular duração inferior (12 meses, por exemplo) e/ou que o locador poderá solicitar o imóvel com 30 dias de antecedência sem multa, valerão automaticamente os termos do contrato ou tais cláusulas poderão ser consideradas abusivas, prevalecendo os termos da lei?

Abraço continuar lendo